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左晖:城市圈时代如何构建住房供应新体系

摘要:经过一年多的持续调控,中国房地产市场总体保持平稳运行,并逐渐进入精细化调控和成果巩固阶段。当前,住房制度改革和市场长效机制出台在即,如何建立更科学的面向未来的住房供应体系,成为让广大人民群众早日实现住有所居和安居宜居的关键所在。

  经过一年多的持续调控,中国房地产市场总体保持平稳运行,并逐渐进入精细化调控和成果巩固阶段。当前,住房制度改革和市场长效机制出台在即,如何建立更科学的面向未来的住房供应体系,成为让广大人民群众早日实现住有所居和安居宜居的关键所在。在2018年的中国发展高层论坛上,链家集团董事长左晖表示,“希望实施更加包容的住房政策,把2亿多流动人口明确纳入住房政策框架中”。只有顺应社会发展的趋势,政策才能解决社会的问题。

  这是左晖连续第二年参加中国发展高层论坛,去年左晖在该论坛上曾提出“租赁市场会成为房地产供给侧改革重要方面”一观点,今年,他发言的侧重点则是人口再分布再集中对房地产业的影响。

  城市圈发展促进人口再分布

  改革开放40年以来,我国经历了全球最大规模的城市化进程。据相关统计数据显示,城镇人口从1978年的1.7亿人上升至2015年的7.7亿人,到2020年,常住人口城镇化率将达到60%,城镇人口将达到8.5亿人,高于美国和欧盟的人口总和。

  随着城市化不断推进,人口快速向城市集聚,居住需求的快速增长为房地产市场的繁荣提供了机会。这不仅开启了大规模的建设浪潮,城市的居住品质也显著改善,比如城镇人均住房建筑面积由1978年的6.7平米增长到2016年的36.6平米,商品房率超过90%,市场化住房供给已经占据绝对比重。

  另一方面,城市化的快速推进也给房地产市场发展带来诸多挑战。左晖分析,巨量的城市人口增长、快速的收入增长以及人口和收入在城市地理的高度集中,都给住房市场带来了显著压力,居住需求大量集中释放,并且是集中释放于少数城市。

  中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞曾在公开场合表示,在城市化发展过程中,存在着以中小城市为主的分散型的城市化和以大城市为主的集中型城市化两种思路,中国的人口基数和密度大,人均耕地面积少,走集中型城市化的道路是更为理性而必然的选择。

  事实上,城镇化在发展过程中不会一成不变,而会表现出不同的发展阶段。左晖进一步分析指出,中国的城市化正在从以城市为中心的模型向以城市圈为中心的模型转变,这一转变不仅会改变人口分布的空间结构,还会改变住房市场的供求结构,必然要求房地产政策因势而变。

  “在城市圈时代,中国的人口分布格局会重新调整,这也将进一步重塑中国房地产市场的未来格局”,左晖表示,首先中心城市的人口密度下降,人口从中心城市向周边城市迁移,其次城市圈崛起,但城市不会无限制扩张,城市圈的核心是在更大的地理范围内构建更广泛的城市网络效应,并且当城市圈发展到一定程度,中心城市人口减少到一定程度,会出现人口向市中心的回流,最终中心城市的“职住平衡”的矛盾也会有所缓解。

  建立面向未来的住房体系

  国家的相关报告中一直强调要更好解决群众住房问题,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

  房产调控一直是近年来的热点,自2016年底掀起此轮房地产市场调控以来,在因城施策、分类调控等理念的指导下,全国范围内的房地产市场调控此起彼伏,房地产市场降温企稳。住房城乡建设部部长王蒙徽3月19日曾公开表示,一年来,房地产市场总体保持平稳运行,房价过快上涨势头得到有效抑制,房地产市场预期有所变化。

  当前,房地产市场调控进入深水区,虽然部分地区的调控正已呈现优化和精细化处理,但整体调控政策仍未松动,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度尚未完全形成。左晖认为,从根本上讲,城市人口总量与分布决定了住房需求的总量与结构,一个有效的房地产政策框架本质上是对人口分布规律的响应,只有顺应人口的基本趋势,才能制定和实施恰当的整体体系。

  “房价上涨的根本原因不仅仅在于住房供应的不足,更在于供给弹性的不足,因此要建立有弹性的住房供应体系。”左晖认为,在城市圈的发展阶段,住房需求仍会保持一个“基本量”。为避免房价过快上升,需增加住房供给的弹性:根据人口流动趋势,提高土地供应的前瞻性;同时,针对人口集中地区,采取新房、二手房、租房“三管齐下”,协同解决住房需求。

  前瞻性住房政策需考虑流动人口

  改革开放以来,东部地区凭借其地理区位优势和政策红利, 劳动型密集产业迅速集聚,吸引大量劳动力从中西部地区流入,区域和城乡差距的不断拉大,也加速了人口迁徙。以北上广深为代表的大城市、特大城市也在不断崛起。由此给住房、教育、医疗等领域带来了一定压力。对此,国家多次强调,将加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。

  “除了增加供给弹性,还应实施更加包容的住房政策,把2亿多流动人口明确纳入住房政策框架”,左晖表示,在城市圈发展的新阶段,中心城市的流动人口有可能跟随产业的转移进入周边城市或其它城市,某种程度上,住有所居问题主要是这部分人的问题。

  与此同时,左晖也指出,在实施租购并举的同时,还要一、二手市场并重。“租购并举的核心在于‘并’,租赁房源80%以上都要来自于私人市场,要打通买卖市场与租赁市场的关系,居民正常的改善性二套房需求要合理满足,只有这样,租赁房源的供给才能有所保证。”对于存量与增量市场发展,左晖表示,未来周边城市主要以新房供应为主导,中心城市主要以二手房为主导,在多渠道的供应体系中,二手房作为供应的重要渠道,不容忽视。

  “中心城区的房龄和设施偏老旧,越来越难以适应人民品质居住和美好生活的需求,因此要建立可循环再生的体系,让中心城市的‘老龄化住宅’实现循环再生。”左晖表示。

  城市圈时代,随着住房制度改革进一步深化,建立面向未来的住房体系,让百姓可以住有所居,安居乐业。

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