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济南昨出台限购细则 楼市调控或继续加码

摘要:  “我觉着今年的调控政策还会加码,房价能否回落,要看上半年的具体情况,基本上在年中就能看出来。”济南一家本土房地产公司的项目经理冯泽瑞说道。

  房价降不降 年中见分晓

  “我觉着今年的调控政策还会加码,房价能否回落,要看上半年的具体情况,基本上在年中就能看出来。”济南一家本土房地产公司的项目经理冯泽瑞说道。

  冯泽瑞是在16日济南一个房地产行业内部小型座谈会上发表上述言论的。在会上,经济导报记者获悉,尽管济南从去年10月初就开始执行限购政策,但房价依旧坚挺,每月环比上涨二三百元(/平方米)。参会者一致认为,今年楼市调控或将继续加码。

  “如果(开发商)上半年未能如期完成任务量,下半年可能会出现部分楼盘通过各种方式进行降价促销的情况。”另一家济南本土房地产开发公司的项目部经理冯昌林表示。

  不出所料,17日,济南市城乡建设委员会出台了限购的细则。其中最大的变化就是,除主城区外,长清区也被纳入限购范围;同时,在济无住房的外地人员购房的,需要提供自购房之日起前3年内连续24个月以上(含24个月)在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险的证明。

  售楼处冷清了很多

  16日,当经济导报记者来到会议所在的某楼盘售楼处时发现,与此前相比,这里冷清了很多。沙盘依旧在大厅内展示,但沙盘灯都没有亮,室内的灯光也没有全部打开。“现在就这几个人值班,其他人都放假休息了。”一置业顾问说道。

  “确实已经给他们放假了,毕竟去年忙碌了多半年也没怎么休息。”该楼盘项目经理冯泽瑞说。

  同样,冯昌林负责的楼盘也已经给部分外地员工提前放了假,理由和冯泽瑞差不多:“现在基本上没有来看盘的了,让这么多人在这儿耗着也没啥意思。”

  “今年不会再有‘日光盘’了,毕竟限购政策影响比较大。”冯昌林说。

  据经济导报记者了解,今年首周只有1个新项目和1个项目加推入市。其中,加推的楼盘推出了254套房子,当天成交170多套;新项目表现相对较好,推出368套,成交349套。

  第二周则只有一个楼盘加推,800多套房源当天只卖了230多套。

  “从现在的情况看,限购限贷政策的出台对降温济南楼市起到了一定作用。”冯泽瑞认为。

  限购政策出台前后

  在济南,去年10月初限购政策出台前后,最高的时候住宅一周网签数量达7329套,随后陷入连续8周的低潮期,最低时只有914套,最高时1912套,均未达到2000套。

  但从去年11月底开始,住宅成交再度火爆。当月最后一周住宅成交量达到2649套,成为出台限购政策后成交量最高的一周。

  不过,该数字在去年12月首周被突破,当周的成交量超过了4000套。其中,12月2日一天新房网签量就达到了1033套,也是去年10月以来网签量最高的一天。

  由此,去年12月26日,济南新的限购政策再度升级加码。受此影响,住宅网签量逐步走低,从去年年最后一周的2154套,降到今年第一周的1903套,第二周继续下挫,只有1801套。

  “去年年底的限购政策升级,说明政府认为楼市的降温没有达到预期效果。”冯昌林表示,“虽然济南市场降温明显,涨幅回落了近两个百分点,但新房价格依然坚挺,均价保持在万元以上,每月环比上涨二三百元(/平方米)。而且,调控政策出台后依然能拍出9436元/平方米的楼面地价。”

 限购限贷有局限性

  在济南某国有银行高新支行行长李家琪看来,如果春节过后成交量持续走高的话,不排除再出台新的限购政策。“现在驻济各大银行对个人住房贷款的审核更加严格了。”他说,“上级要求对房贷慎之又慎。”

  在冯昌林看来,今年济南可能会在现有限购的基础上,综合利用财税政策、土地政策等,构建房地产市场维稳的长效机制。“这将使市场成交的量、价增速明显下降,甚至在房价过高的地区,楼盘价格直接下降。”

  不过,限购限贷对于打击炒房,有一定的作用与市场效果,但仅靠限购与限贷这两个方式,还是有一定局限性的。

  “确实。现在来看,限购政策在一定程度上也会对刚性需求造成一定的影响。如果能区分出刚需和投资的界限,就可以在打击炒房行为的同时,降低对刚需的影响。”冯昌林说道。

  “我们现在都不知道该怎么定位今年的发展了。高层最近一直在开会,研究如何制定今年的任务量。”冯泽瑞表示,“如果按去年的完成量制定新的考核指标,可以明确的是难以完成,毕竟去年前8个月就完成了全年的任务量。”

  3、4、5月份影响下半年

  “春节前后成交量的变化只能说是偶然现象,不能作为长期的根据来判断楼市的走势。”冯昌林说,“今年3、4、5月份成交量的变化将影响下半年的走势。如果在这3个月期间成交量持续放大,那么下半年的价格将企稳;如果成交量一直萎缩,同时开发商在6月底不能完成全年任务量的一半,那么下半年各个楼盘普遍会降价促销,以保证在年底前完成任务。 ”

  对于冯昌林的说法,冯泽瑞表示赞同:“新楼盘定价会综合考虑所在区域其他楼盘的价格,在区域均价内上下浮动不超过1000元/平方米,此外还会通过各种方式进行降价促销。”

  而对于山东省住建厅提出的确保济南、青岛(楼盘)房价环比不增长的目标,冯泽瑞提出了自己的看法:“对这个目标,我认为比较困难,持怀疑态度。”

  在他看来,去年高价拿地的项目将在今年逐步进入市场,短期看济南房价环比不上涨有难度。“拿地的价格都在八九千元一平,那么新房的售价肯定会比较高,同时也会拉高环比。”冯昌林说,“除非不让这些项目入市。”

  最新限购细则有紧有松

  17日出台的限购细则,与几位业内人士的预期基本吻合。

  “有松有紧。紧的是长清区也被限购了;松的是在济南无房的外地人员买房,需提供连续24个月税、保证明,有了‘3年内’的宽限。”冯泽瑞在细则出台后接受经济导报记者采访时表示,“长清也限购,估计是为了防止主城区限购后,资金都去长清炒房。”

  而对于章丘区未进入限购范围,冯泽瑞认为,应该是出于章丘刚刚才撤市设区的考虑。“由于济南市区接连进行了三轮限购调控,而章丘又刚刚设区,可以承接主城区外溢的购房需求。不过,一旦章丘楼市被热炒,不排除章丘区也会进入限购范围。”

  据悉,17日的细则具体规定,本市户籍家庭的限购范围包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区及济南高新区;同时,无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房,需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上(含24个月)在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。对不符合限购条件的,房地产开发企业、房地产经纪机构不得办理合同网签。
 

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