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从今年开始,房屋出租统统按“新规”办,事关每位房东和承租人

摘要:

 许多来城市工作和生活的人基本上都有租房的经历。租赁市场是非常大的,根据相关的数据,在2020年,有2.2亿人在中国租房子,这个数字还在不断增加。但很多人的租房经历并不好,这主要是我国租赁市场体系不完善的原因。在租房的过程中,租客一直都是最弱势的一方,租客经常会感到没有安全感。

但是自今年年1月1日起生效的《民法典》新规中,对房屋租赁有了新的规定。同时,根据《合同法》,现行《租赁法》将立即废止。从新《租赁条例》的内容来看,和《合同法》相比较,体现了很大的不同,涉及房屋租售、转租等,特别是居住权制度的创新和建立、对承租人优先承租的限制等方面,这和租房人和出租人的利益息息相关。在享受权利的时候,也要注意法律风险,了解有关的房屋租赁规定。

享有居住权的房屋不得出租、出售

从今年起,房屋的居住权可以确定。根据规定,部分有居住权的房屋不得出售、出租或继承。一旦房主盖了房子,居民就算没有产权也可以居住。当然,居住是时间的选择。一旦你租了一套有居住权的房子,你的租约将被视为无效。因此,当我们购买或租赁房子时,我们必须检查房子是否已经确立了居住权。并且从今年开始,大量房屋将拥有居住权。这类房屋将被看作是雷区出租,因为法律不允许出租,所以无法租住。

租赁期限

根据《民法典》规定,租赁的最长期限不得超过20年,超过租赁期限的部分视为无效。如果忘记约定租赁期限,或无法确定租赁期限,则视为不定期租赁,双方可以提前通知对方终止租赁。对于出租人和承租人来说,如果未来的租期是不确定的,不定期租赁实际上是一种很好的租赁方式。然而,如果你想保持一个稳定的长期租赁关系,最好约定一个固定的租期。

转租

租赁市场的大部分混乱是由“中介和二房东”造成的。事实上,很多租房子的人都有经验。租房的时候,中介或二房东为了赚取中介费,再进行转租。根据新的规定,一旦房东发现自己的房子被租客转租或其他原因,房东也可以直接选择解除合同。

然而,为了保护租户权益,一旦房东发现二房东转租,如果房东在6个月内提出异议或和新租户达成新协议,则将视为同意转租,租赁合同将于同一时间生效。

租赁期满后,承租人享有优先租赁权

第734条规定:租赁合同期满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但期限是不定期。租赁期满后,房屋承租人在同等条件下享有以同等条件优先承租的权利。

许多人争先恐后地买房的原因,除了可能在享有的学区、资产增值方面存在不确定性方面外,一个重要的原因就是始终有一种居无定所的感觉,总认为房东随时可能赶自己走。但从今年1月1日起,这种情况将不复存在。在同样条件下,原承租人有权优先租赁的权利。

当然,这里不是说合同期满后房东不可以涨房租。房东可以根据市场的情况,计划统一涨200元每月,公开向市场放租,如果原租房人还愿意继续承租,那这个时候就应该优先给他续租,而不能再租给别人。因此,只要承租人愿意按照市场水平继续租下去,房子就能继续住,当然除了房东收回房屋不再对外出租。在这一点上,需要注意的是,如果租房人不愿意按照市场水平租房,那这种优先权自然就消失了。

定金问题

根据民法典,承租人交纳定金后不履行租赁合同或者不按照约定履行的,租赁合同的目的不能实现,承租人不能要求返还定金。出租人未按照租赁合同履行租赁合同,致使租赁合同的目的无法实现的,应当双倍返还定金。需要注意的是,虽然双方可以就押金的金额达成一致,但约定的金额不得超过租金总额的20%,超过的部分不具有定金的效力。实际交付的定金超过或者少于金额的,视为变更了约定的定金金额。

房屋所有权有争议或被查封,可以退还租金

房屋所有权发生争议,或者出租人因诉讼纠纷,房屋被司法机关查封、甚至拍卖,严重影响了租房人生活安宁权。最近在北京发生了一起案件,一群强壮汉冲进一家超市丢东西、砸东西,就是因为房屋的所有权有争议,结果殃及了租房人。租房人想退租,但是合同并没有到期,苦不堪言。

这项新法律保护了租户的合法权益,具体规定:如果房屋所有权发生争议,租户可以无责退租。

法律风险提示:租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关查封、扣押,或者房屋权属发生争议的时候,保留好相关的证据,并且及时通知出租人要求解除合同。

法律规定,有下列情形之一的,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:1.租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;2.租赁物权属有争议;3.租赁物有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

为了租户的利益,住建部再次发布《房屋租赁条例》(征求意见稿),以便租户能够提交自己意见。主要内容如下:在租赁期间,出租房屋的内部装修应该符合国家有关标准,不能危害租客的人身健康。租赁期间,除法律和合同约定情况外,不能单方面增减租金,也不能扣减或者延迟返还押金,对于租金上涨过快的现象,有关部门有必要采取必要措施,房屋租赁企业不能采取隐瞒、欺骗和胁迫的手段,要求租客使用住房租金贷款。

此外,新房屋租赁法规规定,明确指出出租人应该保证出租房屋符合建筑、消防标准和要求,并且具备供水等必要生活条件。现在很多新的“房源”会被取缔,包括厨房、阳台和地下室。对情节严重的,对个人处1万元以上5万元以下的罚款,对单位处10万元以上50万元以下的罚款。

总的来说,新的租赁规则将在今年成为我们租赁市场的行为准则。为了确保自身的合法权益,房东、租房人、二房东等主体均应该在规范下行事,从长期来看,有助于租赁市场的健康发展,为实现“住有所居”目标发挥作用。合法利益,业主、租户、业主主要和其他的人必须根据规则和行动,长期租赁市场健康发展贡献自己的力量,扮演一个角色在实现目标的“生活”。

来源:金尊财客
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