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半年调控304次,房价为何还不降?黄奇帆“一针见血”道出真相

摘要:

 房价到底高不高?这是一个颇具争议的话题。

对于有房一族、投资炒房客、开发商、银行、房产中介等既得利益者而言,房价必然是不高的。不仅如此,很多人为了获得更多的利益,还心存房价“一直涨下去”的念想。事实上,为高房价的代言的远不止以上几类群体,其中最值得一提的就是某些专家学者的荒谬至极的观点。比如此前曾有社科院专家放话,“房价太低不利于家庭奋斗,不利于社会转型”;也有北师大教授殷勤鼓吹,“房价不高,很多人买不起,纯属是自己的赚钱能力不行”。言外之意,买不起房的人就是“活该”。

跟房子有利益关系的人,都在试图说服我们“房价并不高”,而且其中的绝大多数还希望房价“更上一层楼”。这其实一点也不奇怪,毕竟房子涨价对他们而言就是“有利可图”。

不过,我还是那句话,房价到底高不高,最有发言权的是亿万需要东拼西凑三成首付的刚需购房者,不是那些开发商、中介、银行家们,更不是拿着高薪收入的专家学者们。

毫无疑问,对于8亿刚需而言,现阶段的房价不仅高,而且严重超出了很多家庭的承受范围——一线城市动辄四五百万一套的房子,叫两个刚刚工作没几年的年轻人怎么负担得起?就算是掏空爷奶、父母、岳父母也鲜有人能承受得了。事实上,别说买房,即使是在一线城市租房,其实很多年轻人已经叫苦“压力很大”了;二线城市买房的难度依然不小,我们曾经计算过,买一套普通的房子,也至少需要六七十万现金,就算是工资1万/月,攒够这些首付款,也需要至少十年时间,一个人的一生有几个十年可以等;三四线城市买房就没有压力吗?错,据很多本地年轻人反映,买房的压力不比一二线城市小。房价看似不高,但也有很多城市经历这一轮上涨,房价跨入“万元俱乐部”,但更扎心的是,三四线城市的工作收入普遍不高,低收入拉高房价是典型的事实。

有人可能会说,你又在替刚需说话了。房价涨上去了,房地产没有出现任何问题,那就证明房价是合理的,因为“存在即合理”。楼市恶意炒作的现象也存在,这难道也是合理的吗?

事实上,国家也终于承认了“房价过高”的事实。首先,2016年首次提出“房住不炒”时其实就客观承认了房价过高,为什么这么说?房价被不断推高,其中最主要的原因就是有炒作的存在,国家明令禁止“投机炒作房地产”,其实就等同于“向高房价宣战”;

其次,党媒首次发声“点名批评”高房价。6月底,党媒经济日报发表题为《不要迷信房地产对经济的拉动作用》文章特别强调,房价过高侵害实体经济,挤压刚需的住房利益,抑制了消费,同时过度投资炒作等不良现象的出现,扭曲了年轻人的价值观的同时,也扰乱了房地产市场的正常秩序。文章重点提到,根本上还是要构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,尤其是“高房价问题,亟待解决”;

再者,国家级权威机构社科院2019年6月份发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》主题报告指出,2018年房地产投资对经济增长有0.6%左右的带动贡献,但其挤出效应已大于带动效应。尤其是房价居高不下的一二线城市,这种挤出效应更加严重。啥意思?明着说就是,2018年以前,房地产还是名副其实的拉动经济增长的“解药”,但是2018年以后,房地产就成了经济发展的“毒药”,换言之就是,继续用房地产拉动经济就是“饮鸩止渴”;

第四,2019年7月份,官方更首次以量化的方式证实,高房价与消费存在此消彼长的关系——央行发布的《区域金融运行报告》指出,居民杠杆率水平对消费增长有负面影响,即居民杠杆率每上升1个百分点,社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。

国家既已承认“房价过高”的事实,就必然会着手进行解决,而解决的方式我们也都看到了,就是通过运用各种政策对市场进行干预——以“房住不炒”为主基调的调控坚持了三年有余,各类“限”字类调控更是狂轰滥炸不休,2019年及之前的调控我们按下不表,仅2020年上半年的调控就表现出了以以往完全不同的风格——

中原地产统计数据显示,今年6月房地产调控政策次数为31次,上半年房地产调控政策次数累计为304次。对比2019年上半年的251次,也就是说2020年房地产调控同比上涨达到了21%,刷新了房地产半年调控次数的历史记录。

调控如此密集,房价到底降了没?答案很扎心!国家统计局数据显示,楼市在经历了4、5月份的缓慢恢复之后,终于在6月份迎来了“满血复活”——6月平均恢复水平已经超过了去年同期的100%,大部分区域已经开始超过之前水平:新房方面,6月份70个大中城市中,房价上涨的有61个;二手房70城市房价数据,上涨城市50个,是2019年6月以来的最高点。业内专家一度把此解读成是“久违的楼市小阳春又回来了”。

此外,土地市场更是火热了不少:机构数据显示,2020年1-6月,全国300个城市的住宅用地交易的平均同比增长率和溢价率超过15%。特别是杭州、深圳、广州、北京等城市“高价地”、“地王”持续出现。且房企拿地的热情也只增不减。

国家终于承认了“房价过高”,也动用了各种调控手段,半年调控304次不可谓不用心,但房价为何还不降?黄奇帆“一针见血”道出答案

今年5月底的一场经济论坛上,黄奇帆在回答财经记者问时提到,国内房价“久调不降”的根本原因有三个:其一,空置率高居不下,房子越建越多,但是空置率也越来越高,现阶段没有填补这个空缺的政策;其二,各大城市对房地产的高度“依赖症”,未见缓解,房地产依然被标榜为“支柱型”核心产业,各大城市依然“鼓励”市民投资买房;其三,开发商“捂地不开发”现象仍然有很多,而且开发商后面都背着个银行,“炒地”是导致高房价的根本原因。

不得不说,还是黄奇帆眼光独到,看待问题果然一针见血,不仅道出了楼市发展的本质,更直击要害,揭露出了房价久调不降的问题所在。接下来我们逐个分析一下

首先,我们的房地产市场确实存在大量房屋空置浪费的情况。2019年,西南财大联合相关部门发布的研究报告显示,2018年中国商品房空置率高达26.6%。其中一线城市空置率16.8%,二线25%,三四线城市空置率高达30%。

报告提到,全国仅商品房空置数量就达到惊人的6500万套,这是什么概念?按照国内标准一套房子住3.2人的单位计算,这6500万套房子,至少可以解决2亿人的居住问题。事实上,如果把小产权房、公租房等各种类型的房屋空置一并统计在内,我们会发现,中国现有的空置房屋数量至少高达2亿套,足够解决5亿人的居住需求。

足够5亿人居住的房屋在空置落灰,而且大多数都是有钱人买来坐等升值的。因此,不管从遏制投资炒作,还是逼出空置房屋造富真正有需求的居民,房地产税、空置税等税种真的该出台落地了;

其次,米宅统计的2019年30个大中城市土地依赖症榜单显示,对房地产依赖度高于100%的城市有12个,分别是温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、南京、广州、西安、佛山、郑州。其中最后一名深圳,即使对房地产的依赖度不高,但也达到了19%。

中国绝大多数城市为何如此依赖土地?一方面,绝大多数城市遵循的是“以出卖土地融资的方式发展城市”,即每年卖地的收入要占到地方财政收入的半壁江山,依赖度过高的城市,甚至占到90%以上;另一方面,缺乏核心产业,说白了还是城市自身造血能力不强。这一点,黄奇帆说得非常对,现在各大城市就是陷入了发展的怪圈,依赖土地出让金发展城市的日子过得太舒坦了,很多城市现在已经不想走出“舒适圈”了,就想把“卖地”这一条路走到黑。不过,历史证明,房地产可以短暂繁荣经济一时,但绝对不是长久之计;

再者,对于开发商“捂盘”、“捂地”的打击,从未停止。个人认为,要想实现彻底“根治”高房价,就要首先消灭各种“炒地”行为,而最好的办法就是“收紧贷款”,对于有前科的房企,直接“不予贷款”。正如黄奇帆所言,开发商后面都背个银行,他们想要多少资金,银行如数奉上,地王、高价地必然会出现。未来拿掉开发商的杠杆,让他们用自有资金搞拿地开发建设,或可从源头上有些抑制房价上涨。

事实上,另外一个数据也显示,开发商的日子不好过,2020年下半年,房价更很难再持续火热——新业财经媒体报道,截止今年5月份,全国近100座城市商品房库存比2019年同时期增加了12%。说明什么?第一,开发商并未停下“拿地建房”的脚步,这很好理解,房地产是高周转行业,停下来就意味着“死亡”。因此,即便是遇到今年初的这种百年难遇的“黑天鹅”事件,开发商依然要用快速奔跑来掩盖各种颓势;第二,房子并不好卖。一季度的严重“滞销”大大影响了全年销量是其一,购房者愈加理性是其二,投资炒房客的日趋收敛是其三。总而言之一句话,当前楼市,楼市接盘严重不足,开发商压力很大。

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